随着商品住房的日益市场化，多个业主共同使用同一楼宇的现象普遍出现，由此产生的涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷问题也日益突出。

　　根据《物权法》，一栋建筑物从结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一个所有人享有对其专有部分的专有权，对共用部分享有共有权。

　　据了解，目前在青岛房地产市场的具体实践中，对于小区内的一些公共建筑物部分，如物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道、小区绿地等究竟属于全体业主共有还是某些业主专有，常常难以确定。另外，随着有车一族人数的不断增多，小区车位、车库成为众多业主关注的焦点，由此引发的物业纠纷也日益增多。

　　而这些相关问题有望很快得到解决，6月17日，最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》，其中规定除非根据规划文件明确规定这些建筑物部分专属于单个业主，否则均为全体业主共有。

　　据悉，这是《物权法》颁布施行后，最高人民法院根据《物权法》起草的第一个司法解释。另外，最高人民法院还首次公布了针对物业服务纠纷案件起草的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》。

　　对此，山东中诚信律师事务所夏冰律师告诉记者，他个人认为，之所以拟制定这两个司法解释，主要原因是目前正在实施的《物权法》，尽管该法对业主的所有权作出了相关规定，但是，不容置疑的是规定太原则，甚至存在着不完善之处，致使在实践中难以操作。

　　夏冰告诉记者，最高法院此次公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》，对许多建筑物的所有权问题作出了切实可行的规定，一旦实施，必将能大大减少由此而引发的众多纠纷。

　　门前绿地是否归个人所有

　　案例：最近，我市某小区业主王先生将自己门前的绿地围上了栅栏，没想到，此举惹火了周围的住户，他们纷纷要求王先生将栅栏拆除，理由是绿地属于业主共有，但是，王先生则认为，买房子时他同开发商签订的合同中有约定，门前绿地属于他个人所有，因此，王先生拒不拆除，由此引发了同其他业主之间的纠纷。

　　问题：根据《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。但是，如何才算明示，同开发商之间的合同约定算不算明示？对此，《物权法》并没有作出明确规定。

　　征求意见稿：第三条规定建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。也就是说，认定此绿地部分是否归个人所有，其依据只能是规划文件，开发商同业主签订的合同并不具明示效力。

　　夏冰告诉记者，目前，建筑区划内的绿地在规划上一般都属于共有，建筑物区分所有权下规划文件规定部分绿地专属个人的情况极为少见。

　　车位，业主入主四年后方可处置

　　案例：我市某小区开发商在卖房时，便要求业主签订“车位是否租、买”的合同，如果业主签订为不租不买，那么，开发商便将这个车位出租或者卖给他人或者非业主；另外，在业主入住时，某小区开发商贴出了“小区业主如需要车位，请到××处填表，逾期视为自动放弃该车位的所有权”，对此，有业主表示，自己在购房或者入住时，由于种种原因，并没有考虑到需要购买或者租赁车位的问题，而一年后，需要使用车位时，却被告知车位已经被其他非业主买走。

　　问题：根据《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。尽管《物权法》明确规定小区车位首先要满足业主的需求，但是，对何谓“首先满足”并没有作出具体的要求。

　　征求意见稿：建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。

　　根据征求意见稿，以后，开发商要想再对小区车位或者车库进行处分给业主以外人，必须要在业主入住满四年以后才能进行，给业主一定时间来考虑是否购买或者租用车位车库。

　　举证倒置，最大程度保护业主权益

　　案例：我市某小区业主要求租赁车位，开发公司声称车位已经被其他业主全部用完，业主认为开发公司没有按照小区车位应首先满足业主需求的规定，而是将车位出租给非业主所用，开发公司则认为按照规划，其车位已经满足业主需求，但无法满足所有业主需求。

　　问题：《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但是，现实生活中，往往会出现开发商将车位出租给非业主所用，业主对此进行诉讼时，却因无法对开发公司没有满足业主需求而是出租给非业主所用进行取证，从而对诉讼造成一定的影响。

　　征求意见稿：建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。建设单位应当就其未违反物权法第七十四条第一款规定承担举证责任。

　　也就是说，按照征求意见稿规定，如果出现了上面所说的问题，举证的责任由业主转移到了开发公司身上，开发公司如说已经满足了业主需求，那么其必须对自己如何满足业主需要作出明确举证，否则，就要承担败诉的后果。

　　不仅如此，征求意见稿第十四条还规定：建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等擅自占用建筑区划内属于业主共有的绿地、道路、其他公共场所、公用设施、物业服务用房或者改变其使用功能，当事人请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等应当对其具有权利来源承担举证责任。

　　夏冰认为，征求意见稿中关于举证倒置的规定，切实保证了业主的利益。

　　业主委员会诉讼主体资格确定

　　案例：某银行占用某写字楼顶部树立广告牌，该写字楼业主认为某银行侵占其共有部位，就此问题委托业主委员对某银行提出诉讼，但是，法院却以业主委员会在本案中不具备诉讼主体资格为由驳回起诉。

　　问题：在实际生活中，作为业主和业主大会的代表，一旦物业公司或者其他人员非法侵害了其他业主的利益，业主委员会便需要同物业公司或者其他人进行交涉，而一旦交涉失败，有时便要诉诸公堂，然而，无论是《物权法》还是《物业管理条例》，对于业主委员会的诉讼地位问题，都没有作出明确规定，因此在诉讼中，业主委员会便“名不正言不顺”，出现了前面所说的问题。

　　征求意见稿：第十三条：业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：已经选举出业主委员会的，为业主委员会。

　　根据此规定，上面案例提到的因业主委员会不具有诉讼主体资格而被驳回起诉的事情将不再发生。