第一个问题是健康的城市化有赖于房地产业的健康发展。

    这个问题几年以来，我一直坚持我的观点。为什么要讲这个问题？因为目前的房地产主要的还是城市的房地产，所以中国房地产跟中国的城市化是息息相关的。最近我写了几篇文章谈这个问题，我把我的主要观点做一个复述。
 
    城市化是现代化的重要标志，也是现代化的动力，中国人多地少，作为最大的发展中国家，现代化建设面临着资源供给和环境容量的两大约束。这一点，作为我们现在和中国国际交往上，主要话题是什么？就是节能减排、气侯变化，实际上这已经成为一个国际政治问题。城市化有利有弊，但是利大于弊。环境污染、空间拥挤、安全风险等等是城市之弊，这次有关川西地震问题也可以看出我们的城市安全风险问题。我要说的是，一个大多数人生活在农村的大国的现代化这是不可想象的。城市化有利于提高国民经济各个要素配置的整体效应，为建设社会主义新农村提供物质基础支撑。一个没有城市化支持的工业化也将付出极高的环境资源成本。发展循环经济，提倡走新型工业化道路，也要与城市化相辅相成才可以达到预期的目标。城市化将改变中国多数人以土地为生的格局，为保护生态环境再造秀美山川提供基本前提；为治理环境污染提供规范化需求，提升污染治理的效率，所以我一直保持这么一个观点，中国要真正的想走机械化的发展之路，要实现我们平常说的环境友好、资源节约型的社会，就要走城市化之路。
 
    城市有更深度的社会分工，更快的技术进步，更多的服务业需求，更多的就业机会和更广阔的发展空间，因而城市是构建和谐社会的主体。我们现在提倡构建和谐社会，构建和谐社会的主体在哪里？在城市。我一直保持这么一个观点，享受同等生活水平，在城市享受、在城市消费比在农村更节约。现在我们不是要建设节约型社会吗？如果你不想维持广大农村居民这种低水平的生活质量，要想使广大农村居民享受比较高的生活质量，在城市消费比在农村更节约。
 
    在科学发展观指导下，积极稳妥的推进健康的城市化，这是我们建设环境友好型城市、一级城市等这些目标，应是我们中国现阶段低成本的建设现代化的一种战略选择。所以我们要想真正的低成本的实现中国的现代化，就应该积极稳妥的推进健康的城市化，这是一个逻辑的关系，这也是中国破解资源供给和环境容量两大约束，实现可持续发展的基本战略选择。
 
    下面我要展开这个问题，也就是说我们的城市化物质基础靠谁？就是靠房地产，房地产是为我们城市化提供物质基础的产业部门。不管我们说房地产叫不叫基础产业，无关紧要。改革开放以来，中国的经济快速稳定的发展，工业化、市场化、市场化的步伐明显的加快，我们的GDP快速的增长。尽管我们的GDP增长率多有责难，认为有这样那样的缺点，但是现在这个指标还是我们进行总体的衡量的一个比较合适的工具。我们的城市化率2006年达到了43.9%，我们的城市人口已经接近了5.8亿。我做了一个测算，到2010年中国的城镇人口将超过7.5亿，城市化率达到55%以上，也就是说2012年中国将有一半的人口生活在城市，这样算起来，如果我们到2015年中国要实现城市化的话，中国的城镇人口要在目前的5.8亿的基础上还要翻一番多，也就是说达到12亿，中国城镇的房屋建筑面积要翻两番。我下面做一个测算，2001年中国城镇始有房屋建筑面积是175亿，去年与2001年相比增长了135%，这仅仅用了7年时间，当然基数比较低。这样看来，在未来几十年中国处于工业化完成阶段、城市化加速阶段，我们的房地产满足的首先是住房的基本需求和改善性的需求。现在我们有一些观点，把投资性和投机性的住房需求作为一种贬义加以批判，我是作为中性词来用，投资性和投机性的住房需求最终还要转化成现实的住房需求。我想中国未来的房地产总体形势，我认为至少有几十年的发展，到我们实现工业化，实现城市化的时候，那个时候中国的城市房屋面积大概是多少呢？刚刚我说了翻两番，也就是700—800亿平米。那个时候假设我们的房屋每百年更新一次的话，每年仅仅更新的数量是多少？是7-8亿。我得出这个结论，应该大体上符合中国未来几十年的基本发展方向的。这是我讲的第一个观点。